Qual melhor Terreno para construir?

Arquiteto, a peça chave para a escolha do seu Terreno

A fase de escolha do Terreno é tão importante quanto ao projeto que virá a seguir. 

O Arquiteto é o profissional habilitado para realizar orientações prévias antes da compra do Terreno, através de uma análise, o arquiteto elaborará um plano de ação que irá contribuir com grandes ideias do seu futuro projeto.

Antes de comprar o Terreno, consulte e peça consultoria a um arquiteto sobre as limitações legais para o projeto de arquitetura e da construção em um local de seu interesse. Independente do uso que você pretenda dar ao Terreno, é importante conhecer o zoneamento para a região antes de construir seu imóvel. O zoneamento divide a cidade em áreas e define espaços residenciais, comerciais, industriais ou mistos, além de taxas de ocupação, gabaritos.

Outros pontos a também considerar é direção do vento, posição do sol, tipos de construções vizinhas, privacidade, ruídos diurnos e noturnos e sombreamento.

Tipos de Terrenos: 

Terrenos com vista panorâmica, geralmente ficam em pontos mais altos, porém a topografia pode ser bastante acidentada, o que torna o acesso e implantação mais caros.

Por outro lado, os Terrenos planos ou com pouca declividade podem ficar em regiões baixas suscetíveis aos alagamentos ou mesmo servir de passagem e canal de escoamento conforme sua posição. A proximidade com rios ou cursos d´água, tubulações e córregos, solos alagados também aumentam os custos de fundação.

Terrenos em aclive, ou seja, da calçada olhando o lote para o fundo, inclinação "sobe", o despejo de esgoto é facilitado pois a queda normalmente é para frente, quando o Terreno é em descida para o fundo, declive, este despejo dependendo da profundidade da rede, pode depender de servidão de passagem por outros Terrenos, ou seja, teria que ser permitida a passagem da sua rede pelo vizinho de fundo.

Essas questões são reguladas não só pelo nosso código civil, como também pelo código de águas decreto n. 24.643/34, e basicamente refere-se a cinco situações: águas que fluem naturalmente do prédio superior; águas levadas artificialmente ao prédio superior; fontes não captadas; águas pluviais; e aquedutos.

De acordo com o art. 1.288 do cc "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".

Vale a pena verificar com seu vizinho, se o mesmo deixou previsto o recuo e a tubulação já passada pelo Terreno evitando assim maiores transtornos. Mas caso haja impedimentos ou entraves, deverá haver um sistema de bombeamento para a rede pública. No caso de águas pluviais o ideal é acumular  água de chuva em uma cisterna, que poderá ser reutilizada antes de ser encaminhada para rede pública. Mas não se engane, água  também pode estar em Terrenos altos, devido ao lençol freático da região. Nascentes e cachoeiras são exemplo, por isso a sondagem do Terreno se faz  necessária.

Terrenos muito acidentados, dependendo do projeto, talvez necessitem de mais trabalhos de movimentação e estabilização da terra, como terraplanagem e contenção com muros de arrimo.

Geralmente os Terrenos acidentados ou muito inclinados tem valor mais baixo no mercado e isso pode ser verificado nas tabelas de propostas de pagamento dos empreendimentos, inclusive quando são lançados novos condomínios e loteamentos. Projetos em Terrenos inclinados terão patamares e desníveis e portanto rampas e degraus.

Os Terrenos de esquina, permitem melhor aproveitamento e distribuição de acessos, tipo serviços, pedestre social, garagem, porém são mais expostos também, pois tem duas frentes. Geralmente, são maiores que outros Terrenos de meio da mesma quadra, pois seu aproveitamento é menor, tem restrições maiores de recuos por ter duas frentes, primária e secundária, sendo a primária a de menor extensão com recuo maior. 

Outro fator nos Terrenos de esquina em loteamentos e condomínios o fechamento que seria o muro lateral as vezes nem é permitido ou pelo menos em 50% do comprimento, aumentando a exposição da fachada e talvez, para quem resida, isso se torne um problema, por outro lado característica que em Terrenos urbanos de esquina de bairro, são mais valorizados e disputados para fins comerciais justamente pela maior exposição. Como vantagens tem maior exposição para insolação e ventilação, e menos dois Terrenos vizinhos. 

Terrenos que tenham vielas, praças,  áreas verdes ou não edificantes, linhas de transmissão, ruas ou vias oficiais como vizinhas, podem ter seus recuos aumentados de acordo com a função da viela sanitária, serviços, passagem, via de veículos de acordo com a cidade. Podem ser fator de desvalorização devido ao acesso contínuo de pedestres, por outro lado, acontece concessão de uso por parte de poder público ou concessionárias de serviços englobando tais parcelas de Terreno em benefício do morador.

Outro tipo de Terreno comumente vendido com apelo ecológico é o Terreno com reserva natural, árvores e riacho, normalmente tem comprimentos maiores devido às maiores exigências de recuo e restrições de ocupação e construção.

Terrenos que tem árvores principalmente nativas, de porte considerável ou estágio avançado que são protegidas por diversas leis e obrigará você pedir uma licença se quiser cortar, exigindo aprovações em CETESB e órgãos de controle de meio ambiente, ampliando o tempo de espera para construção, onerando também devido à compensação de reserva ambiental em caso de desmatamento. Por exemplo para cada árvore ou m2 desmatado será exigido equivalente ou superior em transplante ou plantio de mudas com acompanhamento. È possível planejar a construção sem derrubar nenhuma das árvores, fazendo um projeto em que elas fiquem bem integradas à casa

Dicas valiosas na hora de comprar o seu Terreno!

• Se você sonha em ter uma casa térrea ou sobrado com dois pavimentos em Terreno plano, mas quer ter uma vista privilegiada, prepare o bolso, não é barato remexer, aterrar, compactar, conter a terra de maneira segura, envolve qualificação desde o projeto

• Se souber aproveitar as características naturais incorporando ao projeto desníveis e recortes de alvenaria terá melhor custo, mas o benefício já depende de como pretende usar o imóvel, tenha em mente a idade e estado de espírito dos usuários do imóvel

• Cuidado, nas maquetes demonstrativas as inclinações não dão a percepção realista do que vai encontrar quando o condomínio for entregue devido á escala e proporção do próprio modelo.

• Vá visitar o Terreno no local, solicite o levantamento topográfico mesmo antes da compra e início das obras de terraplanagem do loteamento, tire fotos e acompanhe a obra.

• È possível planejar a construção sem derrubar nenhuma das árvores, fazendo um projeto em que elas fiquem bem integradas à casa.

• Verifique se a concessionária de luz, de abastecimento de água, esgoto, gás e sistemas como tv à cabo e internet chegam ao seu Terreno. Veja também se as ruas são pavimentadas, se a região é servida por transporte público e também comércios e serviços próximos.

• Estar em uma área mais estruturada aumenta o custo do Terreno, mas pode te dar melhor qualidade de vida e consequente valorização do seu imóvel

• Avalie situações de custo, benefício e valorização futura quando achar um Terreno ao lado de uma construção inacabada ou fora do padrão da região, imóveis abandonados,  pois sempre serão fatores de depreciação de valor ou bem estar.

• Terrenos que fazem divisa com muros dos condomínios e loteamentos estão mais expostos para invasões.

• Quando próximos de caixa d`água, torres de transmissão, Terrenos de descarte, fábricas e equipamentos que fazem barulho, tendem a ser mais desvalorizados.

• Se o Terreno for próximo de rodovias pode ser um inconveniente devido ao barulho constante.

Servidão de passagem em Terrenos

Em condomínios e loteamentos, é comum encontrar legislação e regras específicas que o comprador fica ciente já na compra de seu lote. 

Como exemplo, veja este trecho do código de obras de um condomínio no interior de São Paulo:

1. Todo e qualquer comprador será obrigado a dar servidão para passagem de águas pluviais e esgotos na faixa de recuo lateral livre, desde que devidamente canalizado
2. A servidão será concedida em faixa de recuo lateral obrigatório determinado na alínea “c” do item 3.1.1 e afastada das fundações das edificações e dos muros. Deverá ser executada com tubulação subterrânea, com profundidade mínima de 50cm (cinquenta centímetros), e com afastamento de 80cm (oitenta centímetros) da divisa do Terreno, conforme normas específicas, para esgoto e águas pluviais.
3. Correrá por conta do usuário da servidão toda e qualquer despesa inerente a sua implantação e manutenção, salvo eventuais alterações que venham a ser executadas pelo cedente, depois de implantada.
4. Para evitar posteriores transtornos os Terrenos a jusante ao serem edificados deverão prever a passagem da servidão para os Terrenos a montante , a qual deverá ser implantada com tubulação definitiva de 6” (seis polegadas) para águas pluviais e de 4” (quatro polegadas) para o esgoto.  
5. Os Terrenos que necessitam passagem de esgoto e águas pluviais em regime de servidão, deverão solicitar anuência do proprietário cedente anteriormente à execução dos serviços, comprometendo-se a recompor a topografia e a vegetação original do lote serviente, bem como, guias, sarjetas, etc.

Espero que esse artigo tenha sido útil para te ajudar na aquisição do seu novo Terreno! Boa sorte 😉

E não se esqueça de chamar um Arquiteto!!!